Copropriétés : prévenir plutôt que guérir

Créé par la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi Alur, du 24 mars 2014, le DTG s’inscrit dans la volonté des pouvoirs publics d’accompagner les copropriétés en difficulté pour assurer leur entretien et éviter leur dépérissement. A l’instar de ce qui se fait dans le Logement social, ce nouveau diagnostic vise à inciter les copropriétaires à mener une évaluation technique de leur immeuble afin d’anticiper les futurs gros travaux de l’immeuble : mieux vaut avoir une vision en coût global et hiérarchiser les priorités, plutôt que de devoir intervenir au coup par coup, parfois dans l’urgence.

Un périmètre élargi

S’adressant aux syndics de copropriété, le DTG intervient, comme l’ancien diagnostic, au moment de la mise en copropriété d’un immeuble d’habitation, c’est-à-dire dès l’instant que le propriétaire unique de l’immeuble décide de diviser celui-ci en plusieurs lots et de les mettre en vente. Jusqu’ici, seuls les immeubles de plus de 15 ans étaient concernés : le diagnostic consistait alors à vérifier la solidité des murs et toitures, le bon fonctionnement des conduites et canalisations collectives, ainsi que les dispositifs de sécurité et équipements collectifs. A partir du 1er janvier 2017, tous les immeubles ayant plus de 10 ans, et ceux sous le coup d’une procédure relative à la salubrité seront concernés.

Outre l’état des parties communes et équipements de l’immeuble, le DTG fera un état de la situation vis-à-vis des obligations réglementaires au titre de la construction et de l’habitation, analysera les améliorations possibles de gestion technique et patrimoniale de l’immeuble. Il devra également prévoir un budget simplifié des travaux à planifier pour la conservation de l’immeuble dans les 10 prochaines années, ainsi qu’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif ou un Audit énergétique.

Consultation obligatoire

Autre nouveauté : le syndicat des copropriétaires de tout immeuble, quel que soit son état ou son ancienneté, devra organiser un vote pour se prononcer sur la question de faire réaliser un DTG, la décision devant être prise à la majorité simple. Cette obligation permettra de faire prendre conscience aux copropriétaires qu’un tel diagnostic est facilement réalisable, son tarif étant divisé en millièmes. Le DTG incite par ailleurs les copropriétaires à établir un programme de travaux servant de base à la constitution d’un « Fonds de travaux ». Ce dernier, obligatoire à partir du 1er janvier 2017, sera alimenté par une contribution annuelle fixée à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété, sauf si le diagnostic justifie l’absence de travaux dans les 10 ans.

Avec le DTG, la copropriété s’inscrit donc bien dans une démarche de pérennisation et pas seulement de curation, ce qui permet à chaque copropriétaire de mieux valoriser son bien. Anticiper cette future obligation, c’est mieux connaître l’état du bâtiment et les travaux à engager. Pour sa réalisation, mieux vaut recourir à un organisme spécialisé qui saura apporter son expertise dans la gestion de patrimoine immobilier.