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Grand Paris : évaluer la pollution des sols avant toute transaction

Grand Paris : diagnostic de la qualité des sols avant toute transaction

Les projets d’acquisition, de cession et construction dans le cadre du Grand Paris intègrent-ils suffisamment les enjeux liés à la pollution des sols ? Pour les vendeurs comme pour les acheteurs, un diagnostic de la qualité des sols en amont de la transaction est la seule véritable parade contre d’importantes déconvenues.

Le projet du Grand Paris va être à l’origine de la création de nouvelles zones de constructions et d’aménagement du territoire. En Ile-de-France, les terrains non construits sont pour plupart d’anciennes friches industrielles, dont les activités historiques ont sans doute impacté l’environnement et les sols. Les projets d’acquisition ou de cession, de construction intègrent-ils ces enjeux à leur juste mesure ?  Qu’il s’agisse d’hydrocarbures, de métaux lourds, de solvants, la découverte tardive des pollutions peut avoir des conséquences très lourdes pour les vendeurs comme pour les acheteurs. Les premiers s’exposent à l’annulation de la vente pour vices cachés, ou à des coûts substantiels de remise en état du site pour défaut d’information. Les seconds peuvent voir leur projet remis en question pour cause d’incompatibilité entre la qualité des sols et l’usage envisagé, ou en raison de coûts de dépollution non prévus ou trop importants. Car, en fonction de la taille des sites et de la nature de la pollution, les travaux peuvent nécessiter des investissements très substantiels, allant de plusieurs centaines de milliers d’euros à plusieurs millions d’euros. Le diagnostic de la qualité des milieux sur les sites voués à la construction ou à la réhabilitation constitue donc une étape préalable essentielle à toute transaction et, a fortiori, à toute ouverture de chantier.

Une certification pour sécuriser l’assistance à maîtrise d’ouvrage

La complexité et le poids des enjeux nécessitent le recours à des expertises reconnues. Les certifications constituent en l’occurrence les meilleures garanties pour toute assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) dépollution des sols, de l’air et de l’eau, depuis les phases d’étude jusqu’aux travaux d’aménagement.

Un prestataire de service indépendant et certifié sera en mesure d’intervenir dans le diagnostic de présence de toutes natures de pollution avant une cession ou une acquisition d’un terrain. Il pourra évaluer les enjeux de pollution des sols dans le cadre d’une cessation d’activité industrielle “installation classée pour la protection de l’environnement”(ICPE), mais aussi assister le vendeur ou l’acheteur dans la recherche et la mise en œuvre de solutions de traitement, et effectuer les analyses des risques résiduels.

Enjeux sanitaires, environnementaux et financiers

En cas de pollution avérée, il procédera à l’identification des différentes options de gestion, au bilan des coûts et des avantages des solutions de réhabilitation, à la constitution du dossier administratif de restitution du plan de gestion, à l’étude de faisabilité technique et financière. Il pourra intervenir en assistance aux contrats de travaux et aux opérations de réception, sur la conception des programmes d’investigation ou de surveillance des milieux environnementaux.

Plus le diagnostic des sites et sols sera anticipé et précoce, plus la transaction entre les deux parties se trouvera sécurisée. Pour le vendeur comme pour l’acheteur, il s’agit de répondre à des enjeux sanitaires, environnementaux et économiques, en écartant tout risque de perturbation des travaux, de fragilisation de l’équilibre financier du projet, de mise en cause des ouvrages prévus et d’altération de la santé des usagers du site.

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